Salut, je m’appelle Bérengère je suis conseillère en immobilier. J’ai eu l’idée de créer ce blog pour partager mon expérience et vous faire part de mes conseils pratiques afin de réussir toutes vos actions de vente, d’achat ou de location.
L'investissement dans l'immobilier ancien à rénover représente une opportunité attrayante pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en valorisant leur patrimoine. Cette stratégie permet de bénéficier d'avantages fiscaux substantiels tout en contribuant à la réhabilitation du parc immobilier existant. Voyons comment structurer efficacement ce type d'investissement et quels sont les dispositifs les plus avantageux en 2025.
L'immobilier ancien présente de nombreux atouts pour les investisseurs. Les biens sont généralement situés dans des emplacements privilégiés comme les centres-villes ou les quartiers historiques. Ils offrent souvent une décote de prix intéressante, entre 10% et 20% par rapport au neuf, tout en proposant une plus grande diversité de biens. De plus, la possibilité d'investir avec Milea Patrimoine ou d'autres sociétés spécialisées permet de bénéficier d'un accompagnement personnalisé dans la sélection des biens à fort potentiel de valorisation et dans l'optimisation fiscale.
Plusieurs dispositifs fiscaux avantageux s'appliquent spécifiquement à l'immobilier ancien rénové. La loi Malraux cible les biens situés dans des zones protégées et permet d'obtenir une réduction d'impôt pouvant atteindre 30% des travaux de rénovation, avec un plafond de dépenses de 400 000 euros sur quatre ans. Pour les bâtiments classés, le dispositif Monuments Historiques offre une déduction fiscale intégrale des travaux de rénovation, sans plafonnement, ce qui en fait un outil particulièrement puissant pour les contribuables fortement imposés.
La loi Denormandie, quant à elle, s'applique aux investissements dans les villes moyennes participant au programme Action Cœur de Ville. Elle accorde une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du montant total de l'investissement, incluant le prix d'achat et les travaux, à condition que ces derniers représentent au moins 25% du coût total. Pour bénéficier de ce dispositif, le bien doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans, avec des plafonds de loyers et des conditions de ressources pour les locataires.
Le mécanisme du déficit foncier constitue également un levier fiscal intéressant, permettant de déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers, puis du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Enfin, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre la possibilité d'amortir le bien et les charges, générant ainsi une fiscalité allégée sur les revenus locatifs.
Si l'on compare les économies fiscales réalisables dans l'ancien rénové par rapport au neuf, plusieurs éléments se dégagent. Le dispositif Pinel pour le neuf et le Denormandie pour l'ancien offrent des taux de réduction d'impôt identiques, mais le Denormandie présente l'avantage de s'appliquer à des biens souvent mieux situés et moins onéreux à l'achat. De plus, les travaux de rénovation dans l'ancien peuvent bénéficier de différentes aides financières, comme MaPrimeRénov', l'éco-PTZ, une TVA réduite à 5,5% ou encore les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE), réduisant ainsi le coût global de l'investissement.
En matière de fiscalité locative, les régimes applicables diffèrent selon que le bien est loué nu ou meublé. Pour la location nue, le régime micro-foncier permet un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers, tandis que le régime réel autorise la déduction des charges, des intérêts d'emprunt et des travaux. Pour la location meublée, le régime micro-BIC offre un abattement de 50%, alors que le régime réel BIC permet l'amortissement du bien et la déduction des charges.
Réussir un investissement dans l'ancien à rénover nécessite une approche méthodique et réfléchie. Il est essentiel de bien comprendre les différentes étapes du processus et de s'entourer des bonnes compétences pour maximiser les chances de succès et optimiser le rendement fiscal.
Le choix du bien constitue une étape déterminante dans la réussite d'un projet d'investissement dans l'ancien. L'emplacement reste le critère primordial, avec une préférence pour les zones où la demande locative est soutenue. Les quartiers historiques ou en pleine revitalisation grâce au programme Action Cœur de Ville présentent souvent un excellent potentiel. La qualité structurelle du bâtiment doit également être évaluée pour éviter les mauvaises surprises pendant les travaux.
Il est judicieux de rechercher des biens présentant des caractères architecturaux distinctifs, comme des moulures, parquets anciens ou hauteurs sous plafond généreuses, qui apporteront une valeur ajoutée après rénovation. L'état général des parties communes dans les immeubles collectifs mérite aussi une attention particulière. Enfin, la possibilité d'améliorer significativement la performance énergétique du bien constitue un atout majeur, tant pour l'éligibilité aux dispositifs de défiscalisation que pour l'attractivité future du logement auprès des locataires.
Établir un budget précis et trouver les solutions de financement adaptées sont des aspects cruciaux de tout projet immobilier dans l'ancien. Le budget global doit intégrer non seulement le prix d'acquisition, mais aussi le coût des travaux, les frais de notaire, les éventuels honoraires d'architecte ou de maître d'œuvre, ainsi qu'une provision pour imprévus, généralement estimée à 10% du montant des travaux.
Pour le financement, plusieurs options s'offrent aux investisseurs. Le crédit immobilier classique peut inclure le montant des travaux, permettant ainsi de financer l'ensemble du projet. Des prêts spécifiques comme l'éco-PTZ, qui finance jusqu'à 50 000 euros de travaux d'amélioration énergétique à taux zéro, peuvent compléter ce financement principal. Les aides comme MaPrimeRénov' ou les CEE constituent également des sources de financement non négligeables.
Des sociétés spécialisées comme Milea Patrimoine proposent un accompagnement global, depuis la sélection du bien jusqu'à la mise en place du financement, en passant par la constitution du dossier fiscal. Ces professionnels peuvent faciliter les démarches administratives grâce à la dématérialisation des documents et aux signatures électroniques sécurisées, tout en optimisant la structure fiscale de l'investissement.
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