Le Viafix(r), le viager libre et le viager occupé

LE VIAFIX (r)

Un produit ancien mais toujours au gout du jour!

VOUS NE VENDEZ PAS VOTRE BIEN IMMOBILIER? - VOUS NE VOULEZ PAS LOUER -
MAIS VOUS ETES D ACCORD POUR VENDRE ET TOUCHER UNE PARTIE COMPTANT
ET UNE PARTIE EN MENSUALITES INDEXEES
ET CECI EN TOUTE SECURITE?

Le Viafix(r) est une marque déposée par Dominique Charrier, ancien Agent Immobilier orléanais, spécialiste du Viager.
Il ressemble beaucoup au Viager par sa présentation :
Il se compose un Apport plus une Mensualité.
La mensualité est indexée en général comme les loyers, avec une augmentation annuelle.
La vente en VIAFIX(r) bénéficie d'une double protection notariée.

Mais il présente quelques différences :
Le paiement mensuel est en général limité dans le temps : 10 ou 12 ans.
Ce n'est pas un viager, car il n'y a plus de loterie, il n'y a plus d'aléatoire.
le Viafix(r) est toujours vide, donc libre à la vente.
Il s'agit en fait d'un Crédit Vente avec un paiement à terme.
Site Viafix

LE VIAGER, la presse en parle :

le Télégramme de Brest
La Dépèche
Le Figaro
le Figaro le Viager Hypothécaire
Ouest France
RTL

Une petite explication :
Il s'agit d'un contrat dit "aléatoire" La vente en Viager consiste à "aliéner son capital", c'est-à-dire à en céder la nue-propriété avec éventuellement la jouissance, moyennant le versement d'une rente viagère pendant toute la durée de sa vie. Le Débirentier est la personne qui verse la rente. Il devient ainsi Nu-Propriétaire du bien vendu en Viager et en aura la pleine jouissance et la toute propriété à la mort du Crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible. Le Crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut éventuellement garder le Droit d'Usage et d'Habitation (D.U.H) du bien vendu.

Viager libre :
Il signifie que le bien vendu est libre dès l'acquisition. Le vendeur cesse, à compter du jour de la signature de la vente, d'avoir la jouissance du bien. Il ne reçoit plus de charges ni de travaux d'immeuble, il ne paye plus l'impôt foncier ni la taxe d'habitation.

NOTA : Pour le vendeur, ce genre de vente permet un abattement fiscal important (70 % à partir de 70 ans), ce qui la rend beaucoup plus intéressante qu'un revenu locatif.

Elle permet de lui éviter tous les tracas du bailleur : impayés de loyer, recherches de locataires, travaux de remise en état de l'appartement ou de la copropriété qu'il aurait pu rencontrer, auxquels il lui devient plus pénible de faire face en prenant de l'âge.

Le vendeur (Crédirentier) n'en conserve pas l'usage, l'acquéreur (Débirentier) ayant immédiatement la libre disposition du bien acquis. Il peut soit l'occuper personnellement, soit le louer. Toutes les charges de copropriété lui incombant.

Cette formule est destinée à des personnes à la recherche d'une habitation immédiate. Le financement d'une telle opération s'effectuant avec le versement au comptant d'une somme (Bouquet), puis d'une rente viagère mensuelle calculée sur la valeur totale du bien et l'espérance de vie des Crédirentiers. Le contrat de viager entre d'ailleurs, comme les contrats d'assurance vie, le pari et le jeu, dans la catégorie des contrats aléatoires puisqu'on en connaît les probabilités mais pas l'issue certaine.


Viager occupé :
Lorsqu'on achète un bien occupé en Viager, la "valeur vénale" de ce bien (ce qui correspond à sa valeur marché) est d'emblée décotée d'une partie qui correspond au "Droit d'Usage et d'Habitation" que conserve l'ancien propriétaire du bien et qui est fonction de son âge au moment de la conclusion du contrat. La transaction ne portant alors que sur la "Nue-Propriété". La "pleine propriété" n'étant obtenue qu'au décès du vendeur. On comprend alors aisément si l'on n'a pas besoin d'habiter le bien l'intérêt que peut présenter une telle acquisition. Le vendeur en viager occupé dispose d'un droit d'usage et d'habitation exclusivement personnel sa vie durant ou pendant une durée déterminée.

IMPORTANT : Il ne peut céder ni louer son droit à quiconque (Article 631 du code civil) car la réserve d'usufruit (droit de jouir d'une chose dont un autre est propriétaire - réglementée par les articles 578 et suivants du code civil) est plus en plus rare dans les contrats car les acquéreurs ne veulent pas prendre le risque de se trouver avec un locataire dans leur propriété au décès du crédit rentier. Le Vendeur (Crédirentier) se réserve le Droit d'Habitation pendant toute sa vie durant, assurant à ce titre les charges dites "locatives", l'Acquéreur (Débirentier) n'ayant la jouissance du bien qu'au décès du crédirentier.

Le crédirentier n'a plus à sa charge :
- l'impôt foncier,
- les honoraires du syndic,
- l'assurance de l'immeuble,
- les gros travaux (ravalement, toiture, cage d'escalier, moteur de l'ascenseur, chaudière). Qui passent à la charge du Débirentier (l'acquéreur).

Il continue de payer tant qu'il occupe les lieux :
- la taxe d'habitation,
- les charges locatives
- la taxe sur les ordures ménagères.


Cette formule correspond à une clientèle d'investisseurs envisageant l'habitation du bien vendu dans un certain nombre d'année. Le bouquet et la rente sont donc moins importants qu'en viager libre, de même pour les frais notariés.